Ja zum Überbauungsplan Unterdorf

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Projektdetails

Wo finde ich alle Angaben zum Überbauungsplan Unterdorf?

 
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Argumente

Gutes Konzept

  • Aufgrund der sorgfältigen, langjährigen Planung, unter Durchführung eines Wettbewerbs, liegt jetzt ein ausgewogenes und ansprechendes Wohnprojekt vor.

  • Es zeichnet sich durch wohnliche und flexibel gestaltbare Grundrisse, eine  grosszügige Umgebungsfläche und eine landschaftsschonende Erschliessung aus.

  • Die Aussenbereiche sind naturnah gestaltet und für Gross und Klein nutzbar.

  • Die kompakten Baukörper mit ihren Holzfassaden und den geschickt integrierten Balkonen und "Gartenzimmer" sind für Bewohnende attraktiv und fügen sich gleichzeitig gut in die Umgebung ein.

Müssen die Bauten denn so hoch sein?

  • Ja.

  • Es war von Beginn weg ein Anliegen, eine verdichtete Wohnsiedlung zu schaffen. Mit dem gegenüber der Regelbauweise zusätzlich nutzbaren Dachgeschoss wird das Ziel auf verträgliche Art und Weise erreicht. Die Bauten sind nicht höher als die gegenüberliegende Überbauung "Wies".

  • Im Gegenzug zur leichten Erhöhung der Baukörper werden die Abstände zu den Nachbargrundstücken und zur Buchenstrasse erweitert.

  • Ein Konzept mit weniger hohen Bauten müsste logischerweise eine grössere Anzahl an Gebäuden aufweisen, das heisst es gäbe mehr versiegelte Fläche und weniger Natur.

Darf die Gemeinde von den Zonenplanfestlegungen abweichen?

  • Es ist zwischen der Regelbauweise gemäss Zonenplan / Baureglement und den Sonderbauvorschriften gemäss Überbauungsplan zu unterscheiden.

  • Eine Erhöhung der regulären Geschosszahl oder der Ausnützung in einem Überbauungsplan ist nach kantonalem Baugesetz in genau definiertem Rahmen zulässig. So darf die Bebauung ein zusätzliches Vollgeschoss aufweisen und die Ausnützungsziffer um bis zu 10% erhöht werden.

  • Dieser Rahmen wird im Überbauungsplan Unterdorf nicht vollständig ausgeschöpft. Die Erhöhung der Ausnützungsziffer beträgt ca. 4%. Und es ist 1 zusätzliches Vollgeschoss vorgesehen, indem die Gebäudehöhe um maximal 2,5 m erhöht wird.

  • Mit der Einzonung Unterdorf 2014 hat die Stimmbürgerschaft nicht nur der Schaffung zweier Bauzonenfelder mit 2 und 3 Geschossen zugestimmt, sondern auch der sie überlagerten Sondernutzungsplanpflicht, womit genau solche Abweichungsmöglichkeiten legitimiert wurden.

  • Aufgrund einer 2014 drohenden Verschärfung des kantonalen Baugesetzes (Aufhebung  der Abweichungsmöglichkeiten) wurde im Wettbewerbsprogramm darauf hingewiesen, dass einerseits Abweichungen zur Regelbauweise zwar tolerierbar seien, dass andererseits aber dadurch zusätzliche Verfahren nötig werden könnten. Das Baugesetz wurde dann aber nicht in diese Richtung verschärft, und die Abweichungen betr. Geschosszahl und Ausnützungsziffer im Überbauungsplan sind weiterhin zulässig, ohne dass es eine zusätzliche Volksabstimmung braucht.

  • Die vorliegenden Abweichungen von der Regelbauweise betreffen primär die Nachbarschaft und nicht die Öffentlichkeit. Den einspracheberechtigten Nachbarn stehen gegen den Überbauungsplan die ordentlichen Rechtsmittel (Einsprache, Rekurs, Gerichtsbeschwerde) zur Verfügung. Davon wurde bereits Gebrauch gemacht.

  • Nach Annahme des Überbauungsplans durch die Stimmbürgerschaft werden die Rekurse der Einspracheberechtigten durch den Kanton behandelt werden.

Warum sollen wir für die Überbauung Kulturland opfern und die Natur stören?

  • Die Bevölkerung der Schweiz wächst seit Jahrzehnten. Speicher gilt im Kanton Appenzell Ausserrhoden als Entwicklungsgemeinde, weshalb der kantonale Richtplan ihr ein Wachstum zuspricht.

  • Die Nachfrage nach Wohnraum in Speicher ist sehr hoch. Der Einzonung des Grundstücks haben die Stimmberechtigten deshalb 2014 zugestimmt.

  • Um den Eingriff in die Natur zu kompensieren, wird eine naturnahe Bepflanzung mit hoher Pflanzenvielfalt verlangt. Die Biodiversität wird insgesamt erhöht werden.

  • Die Bodenversiegelung wird gering gehalten, indem die Tiefgaragen unter die Baukörper gelegt werden.

Wie viel Wachstum darf es sein?

  • Speicher kann sich dem von Bund und Kanton prognostizierten Bevölkerungswachstum nicht verschliessen, sondern soll sich solidarisch an der Bereitstellung von Wohnraum beteiligen. Alles andere käme einer Abschottungspolitik gleich.

  • Nach den Vorgaben im kommunalen Richtplan geht Speicher von einem Wachstum von 0,7% pro Jahr aus. Das macht bei 4'400 Einwohnern (heute) für einen Zonenplanhorizont von 15 Jahren mehr als 450 Personen.

  • Dieses im Richtplan vorgegebene Bevölkerungswachstum ist nicht Wunsch, sondern eine zu akzeptierende Tatsache.

  • Man kann dankbar sein, dass das Projekt Unterdorf mit seinen rund 70 Wohneinheiten einen Beitrag dazu leistet, diese Vorgabe zu erreichen.

Ist die ausgeschiedene Schlittelfläche gross genug?

  • Ja.

  • Das Schlittelvergnügen ist weiterhin vollauf gewährleistet.

  • Es ist klar, dass nicht der ganze Hang (Bauland!) als Schlittelfläche zur Verfügung stehen kann. Für die Planung (auch im Wettbewerb) bestand die Vorgabe, dass die Schlittelfläche im Umfang von 2'500 m2 zu erhalten ist. Dies entspricht einem beträchtlichen Bodenpreis.

  • Die ausgeschiedene Fläche beträgt 2'540 m2; sie liegt im selben Bereich wie die bisher genutzte Schlittelpiste.

  • Es wird eine gefahrlose Ausgestaltung der Schlittelpiste geben.

  • In diesem Winter wurde der Platz neben den stehenden Visieren oft genutzt, was beweist, dass die Schlittelabfahrt weiterhin funktioniert.

Wie nachhaltig ist das Projekt?

  • Die Mindestzahl an Pflichtparkplätzen wird reduziert, wenn Carsharing angeboten wird (Reduktion um 5 Parkplätze pro angebotenem und betriebenem - der Bewohnerschaft zur Verfügung stehendem - Car-Sharing-Parkplatz).

  • Die Veloabstellplätze sind grosszügig bemessen und weisen Ladestationen auf.

  • Auf den Dächern ist der Einbau von Solarzellen erlaubt.

  • Die Fassaden werden in Holz ausgeführt.

  • Die Umgebung wird weitgehend als gemeinschaftlich nutzbare Fläche gestaltet.

  • Es sind attraktive, flexibel nutzbare Wohngrundrisse vorgesehen.

  • Den Erfordernissen nach einer nachhaltigen Bauweise und modernen Wohnformen wird genügend Rechnung getragen.

Sind die Wohnungen zu teuer?

  • Die kompakte Bauweise erlaubt es, die Kosten tief zu halten.

  • In der Wohnbaugenossenschaft sind Baufachleute vertreten. Die Genossenschaft wird letztlich entscheiden müssen, was markttauglich ist.

  • Die Gemeinde konnte den Boden aus heutiger Sicht günstig erwerben; dank dieser aktiven Bodenpolitik ist sie in der Preisgestaltung flexibel.

Gibt es wirklich einen Hitzestau?

  • Absurdes Argument!

  • Die Bauten mit ihren grossen Abständen weisen eine gute Besonnung und Durchlüftung auf.

  • Die grüne Umgebung fördert ein angenehmes und ausgeglichenes Mikroklima.

  • Auch eine übermässige Auskühlung wird es nicht geben; die Energie-Vorschriften werden eingehalten.

Vermag die Gemeinde die Infrastruktur?

  • Das Wachstum mit zusätzlich 70 Wohneinheiten (bei heute 4'400 Einwohnen) entspricht ca. 2,5% oder dem in der Schweiz aktuellen Bevölkerungswachstum von 3 Jahren.

  • Dies verkraftet die Gemeinde gut; sie steht finanziell gut da und darf zusätzliche Steuereinnahmen erwarten.

  • Wenn das Bevölkerungswachstum nicht tragbar wäre, müssten alle Wachstumsgemeinden schon lange bankrott sein.

Sind die Ziele der Gemeinde erfüllt?

Sämtliche Ziele, die die Gemeinde in der Abstimmung zum Teilzonenplan Unterdorf vom 9. Februar 2014 formuliert hat, sind bislang erfüllt bzw. mit dem vorliegenden Projekt erfüllbar. Die hier wörtlich wiedergegebenen Ziele aus dem Abstimmungsedikt 2014 sind wie folgt erfüllt:

  • "Bereitstellung von verfügbarem Bauland":
    > ist durch Einzonung erfolgt;

  • "Steuerung der baulichen Entwicklung durch Ausarbeitung eines verbindlichen Bebauungskonzepts":
    > ist Gegenstand des Überbauungsplans;

  • "Geordnete Bebauung und einheitliche Gestaltung"
    > wird im Überbauungsplan so verlangt;

  • "Familienfreundliche Bebauung, aber auch Wohnungen für kleine Haushalte":
    > ist im vorgegebenen Projekt so enthalten;

  • "Gemischte Wohnformen":
    > ist dank gutem Wohnungsmix erfüllt;

  • "Verdichtete Bauweise":
    > ist klar gegeben;

  • "Mittleres / kostengünstiges Segment im Eigentums- und Mietsektor (evt. durch Baurechtsverträge)":
    > lässt sich mit vorliegendem Konzept so umsetzen;

  • "Bauland der Spekulation entziehen":
    > dank Kauf durch Gemeinde bisher erüllt; wenn Genossenschaft baut, wird es so bleiben;

  • "Zweckmässige Erschliessung und Schlittelabfahrt sicherstellen";
    > ist klar erfüllt.

Wurden Versprechen aus der Abstimmung 2014 gebrochen?

Nach Angaben der Gegnerschaft des Überbauungsplans wurden verschiedene Vorgaben des Gemeinderates missachtet. Hier folgt die Erwiderung.

  • Im Edikt 2014 (betr. Einzonung) habe es geheissen, es werde "eine Überbauung für 90 Bewohner geplant"; aber laut Statistischem Amt "würde die Überbauung Unterdorf 135 Personen Wohnraum bieten."
    > Im Edikt war nur die Rede von der Zonenplankapazität. Diese ist nicht verbindlich sondern eine Schätzung.
    > Schön, wenn das Projekt nun eine höhere Bewohnerschaft ohne Vergösserung der Bauzone zulässt und damit zur Bekämpfung der Wohnungsnot beiträgt.
    > Dies in Übereinstimmung mit dem 2013 revidierten eidgenössischen Raumplanungsgesetz, das zwingend einen haushälterischen Umgang mit dem Boden verlangt.

  • Im Ideenwettbewerb 2014 sei man davon ausgegangen, dass ein Abweichen von der regulären Geschosszahl und der Ausnützungsziffer eine Zonenplanänderung nötig mache, und nun habe man dies doch zugelassen.
    > Das war ein juristisches Problem, das sich rasch aufgelöst hat (siehe oben betr. Abweichung von den Zonenplanfestlegungen)!
    > Das Wettbewerbsprogramm war nicht Gegenstand der Abstimmung und ist für die Bevölkerung wenig relevant.

  • Die rechtlich mögliche Erhöhung der Geschosszahl gehe nicht aus den Abstimmungsunterlagen hervor.
    > Die Abstimmungsvorlage enthielt ganz klar als Zonenüberlagerung die "Quartierplanpflicht" (heute = "Sondernutzungsplanpflicht"). Es versteht sich, dass somit von den Regelbauvorschriften abgewichen werden kann, wenn dies der Verwirklichung eines guten Projekts dient (siehe oben betr. Abweichung von den Zonenplanfestlegungen).
    > Hier von "grober Täuschung des Stimmvolkes" zu sprechen, ist fahrlässig.

  •  Der ausgeschiedene Schlittelbereich sei eine "Farce".
    > Das ist Ansichtssache; in diesem Winter wurde der Platz neben den stehenden Visieren oft genutzt, was beweist, dass die Schlittelabfahrt weiterhin funktioniert.

Die Argumentation der Gegnerschaft muss als sehr einseitig und irreführend bezeichnet werden.

Welche Bedeutung hatte die Jury?

  • Der Wettbewerbsjury oblag es, die Rechtmässigkeit des Verfahrens zu gewährleisten und ein Siegerprojekt zu bestimmen. In diesem Rahmen hat sie auch Empfehlungen abgegeben.

  • Bei den Empfehlungen handelt es sich nicht um "Auflagen", wie die Gegnerschaft behauptet, sondern um Hinweise, was bei der Weiterbearbeitung geprüft werden soll.

  • Die Weiterbearbeitung des Bebauungsprojekts als Grundlage für den Überbauungsplan erfolgte durch die Planungskommission und den Gemeinderat. Diese Gremien haben ebenfalls weitere Anforderungen einfliessen lassen.

  • Aus der intensiven Zusammenarbeit der Planungskommission mit der Architektenschaft ist das nun vorliegende Ergebnis entstanden.

 

Was geschieht bei einem Nein?

Das Projekt kann nicht angepasst werden, sondern wird abgebrochen.

  • Bei einem Nein wäre die Realisierung des Wettbewerbsprojekts verunmöglicht.

  • Die Abstimmung erlaubt nur ein Ja oder Nein und ist nicht das geeignete Verfahren, um Verbesserungswünsche einzubringen.

  • Es ist nicht davon auszugehen, dass der Gemeinderat nach einem Nein ein redimensioniertes oder ein neues Projekt ausarbeiten würde, weil der Boden gut genutzt werden soll und wir in weiteren acht Jahren vielleicht wieder am gleichen Punkt stehen würden.

  • Eher würde das Grundstück einem Investor übergeben, der ein neues Projekt erarbeiten würde, auf dessen Basis wieder ein Überbauungsplan zu erstellen ist.

  • Die Gemeinde würde die Projekthoheit aus der Hand geben, wodurch die heute ausgewiesene hohe Qualität der Überbauung nicht mehr garantiert wäre.

 

Wer wir sind

Im Dezember 2021 hat sich das Pro-Komitee Unterdorf gebildet, das sich für die Annahme des Überbauungsplans Unterdorf einsetzt.

Startgruppe

Maria Barbara Barandun

Andreas Brunner

Christoph Gschwend

Damian Kaeser

Maya Keller

Heinz Naef

Stephan Rausch

Weitere Personen

Heidi Bättig

Pascal Jean-Claude Bertallo

Jürg Bislin

Maya Boppart

Bianca Braun

Hanni Brogle

Urs Bürki

Michèle Butz

Thomy Christen

Judith Egger

Peter Egger

Ursula Federer

Kaspar Gantenbein

Annette Graf

Urs Graf

Ivo Herrmann

Elke Hildebrandt

Roland Hochreutener

Damian Imhof
Sylvia Kaeser-Casutt

Marcel Koller

Beat Küttel

Stefan Laule

Ursina Naef Hecke

Hans Raggenbass

Corinne Rankl

Ruth Saxer

Jörg Scherrer

Roland Schiegg

Bettina Schoch
Gabriela Sigrist
Markus Sigrist

Ursula Spielmann
Viktor Styger

Christa Troxler

Willy Troxler

Ursina von Allmen

Lukas Weibel

Hermi Widmer

Gabriela Wirth Barben

Fredy Zünd

 

Beitritt

Das Komitee steht allen interessierten, in Speicher wohnhaften Personen offen. Dein Name wird nach Anmeldung unter Kontakt in die Liste eingefügt werden.

Unterstützung

Unterstützungsbeiträge nehmen wir gerne unter folgender Bankverbindung entgegen.

IBAN: CH72 0078 1275 5003 9121 8

St. Galler Kantonalbank,

Vermerk: "Komitee Unterdorf"


Mit dem Geld werden ein Flyer und die Internetgebühren finanziert.

 

Agenda

Wichtige Daten

  • 7. April 2022
    19.30 Uhr, Buchensaal

    Informationsanlass Unterdorf:
    Informationen aus erster Hand

  • 27. April 2022
    Forum Speicher, mit Information und Diskussion zum Unterdorf

  • 15. Mai 2022
    Abstimmung über den Überbauungsplan Unterdorf

 

Kontakt

Danke für's Absenden!